疫情三年，香港一直在努力跟內地通關，如今內地跟香港疫情都已經過去了，兩地也是正式通關了。可問題就是這段時間去香港的內地游客卻少了很多。香港已經不再是內地游客的旅游天堂了。
香港這個地方的經濟如今幾乎是內地在維持的，特別是零售、旅游、購物、娛樂、酒店等等行業。過去香港堪稱是內地游客的購物天堂，去過香港的朋友就知道，香港幾乎遍地都是購物中心，在這些購物中心里面，幾乎都是內地游客。香港每年可以銷售全球10%的奢侈品，其中幾乎9成以上都是內地游客買走了。
可是如今這種盛況不再，有人可能會說，這是不是疫情之后，旅游業還沒復蘇的原因。事實上這已經不是疫情的原因，而是時代改變了。
對于香港來說，沒有了內地游客，最后影響最大的就是商業地產了。這是香港富豪們賴以生存的核心。不管是娛樂、餐飲、購物、酒店的背后都是需要商業地產物業來支撐，過去內地游客多，這些行業都搶著租物業，所以造就了香港繁榮的商業地產。
以四大富豪為首，他們幾乎控制了香港大部分的核心物業，他們把這些商場、寫字樓、公寓租給這些從業者，并且從中獲取驚人的租金。僅僅是新鴻基一家公司在香港的租金收入每年就高達200億。
四大家族在香港的總租金收入每年大約是400億，如果算上包玉剛家族，那麼就更多了。巔峰的時候每天大約有20萬的內地游客涌入香港，這些人在香港旅游、購物、住宿、吃飯、看電影等等，給香港帶來巨大的經濟收入。
可是如今恢復通關之后，每天的游客也只有十來萬，幾乎少了一半。那麼為何會這樣呢？過去香港的優勢是非常明顯，因為關稅方面的優勢，所以在香港購買各種奢侈品、高檔電子產業的價格優勢明顯，甚至過去有大量的在從事代購工作。
另外過去內地跟香港在娛樂方面的差距明顯，比如說很多外國電影會先在香港上映，然后再在內地上映。于是珠三角的很多年輕人就會跑到香港搶先看。另外過去很多人會去香港的迪士尼、海洋公園等游玩，去維港看夜景等等。
可是如今這些在內地都是唾手可得。以購物為例子，過去幾年因為很多人無法去香港，因此很多奢侈品品牌也在內地重新布局，很多門店甚至進入了三線城市。另外國家大力發展海南，這讓游客也可以在海南買到打折的奢侈品。另外現在電商也是非常方便，甚至還有很多海外代購。香港不再是內地消費者唯一的選擇。
拋出購物不說，去香港景點也是非常有限。香港沒有什麼人文的景點，也沒什麼自然風光。現在上海也有迪士尼，內地游客不必去香港就可以玩迪士尼。另外迪士尼如今的吸引力也是不高。
如今很多三四線城市都有大型的游樂園，萬達、融創、方特等等連鎖的品牌在全國各地建設了大量的游樂園，這讓香港兩大游樂園的優勢不在了。
另外過去很多人去香港是為了看中環的夜景，高樓大廈給人一種極度繁榮的感覺。如今別說去北京、上海、廣州、深圳這些地方了，就是很多二線城市也有大量的摩天大樓。內地老百姓對于這些東西也不覺得新鮮了。
換句話說，隨著內地旅游的崛起跟多樣化，香港的優勢已經不復存在了。這就好像香港電影如今輝煌不再一樣。關鍵這個趨勢已經不可逆轉了。未來香港估計只有在金融上會保持特殊的地位，其他方面的優勢都會慢慢失去。
當內地游客不再熱衷于香港之后，香港的零售、酒店、娛樂、餐飲等等都會走下坡路。僅僅依靠700萬的本地人是難以維持這個繁榮的市場。
那麼最后租金就會大幅度下滑，過去動輒一家鋪子年租金上千萬的情況不會存在了，香港一樣會出現大量的空租商鋪，租金單價也會大幅度下滑。如果你去過香港的銅鑼灣就知道，過去這里租金非常高是因為到處都是奢侈品門店。除了奢侈品門店外，幾乎有很少業態可以維持如此昂貴的租金。
當租金收入大幅度下滑之后，李嘉誠、李兆基這些地產富豪他們的根基就會動搖了，而屬于他們的四大富豪時代也終將過去。