香港港鐵小蠔灣項目再次流標，再次引起了市場的熱議。這次本來有三家公司參與投標，分別是李嘉誠的長實集團、包玉剛家族的會德豐公司，還有郭得勝家族的新鴻基。論實力這三家公司的世界地產領域里面的龍頭企業。背后的家族也是華人世界有名的老牌家族。可是有錢不代表他們就會亂花錢。
甚至這些老牌豪門可以屹立不倒幾十年，關鍵一點就是一直非常謹慎。去年香港樓市跌了15%，創造了這十幾年來最大的跌幅。在這樣的大環境下，李嘉誠也不敢隨意出手了。開年之后，香港已經連續三塊地皮流標了，這是非常罕見的情況。
這說明香港的地產大佬對于未來的前景都看不明白，不敢隨意出手了，特別是對于價格偏高的項目，他們更是謹慎。或許對于香港來說，2023年將是一個分水嶺。過去幾年香港經濟不好，很多人覺得是之前亂糟糟的問題，後來則是疫情的問題。
如今超哥上台，亂糟糟的問題都解決了，同時疫情也已經過去了。內地跟香港也通關了。可是現在的局面就是，通關之后，香港并沒有迎來報復性的旅游。這段時間內地去香港的游客只有巔峰時候的一半多一點。
香港經濟如今是高度依賴于內地。香港幾大支柱產業，第一個就是金融，第二個就是轉口貿易，本地經濟的兩大支柱第一個是地產，第二個是第三產業。
這幾個產業看似不相關，其實又是高度相通。金融、貿易為香港積攢大量的財富，讓香港本地人有錢去消費，特別是購買價格昂貴的房子。這才可以支持香港特殊的關稅政策。
因為香港關稅方面有優勢，這就讓香港的零售行業非常發達，被譽為購物天堂。因為關稅方面的差別，很多內地人愿意去香港旅游跟購物。過去你香港的銅鑼灣一帶看，遍地都是奢侈品店，而里面消費的人都幾乎是內地人。
這些內地人到香港旅游購物，自然也會住酒店、吃飯、去娛樂等等。這就帶動了整個香港的第三產業，從而讓更多人賺到錢。
香港人賺到內地人的財富之后，又用來購置房產，官方就可以通過賣地來獲利，保持整個機構的運轉。香港可以快速發展，并且成為全球最發達地區，第一個是歷史原因，第二個就是特殊政策造就的。
可是如今歷史機遇已經過去了，香港的政策優勢也是慢慢不再了。金融、轉口貿易大部分客戶其實也是來自內地。過去珠三角做外貿，幾乎都是通過香港，再到外國公司。可是如今珠三角的工廠都發展起來了，他們也有大量的外貿人才，可以直接跟外國公司合作，香港的這個優勢也就慢慢沒有了。
金融方面香港現在還是有一些優勢，也是香港目前僅有的優勢。目前我們還需要香港這個窗口，所以在一些金融方面的政策還是給了很大的扶持，所以這個方面現在還可以保持。
可是在第三產業方面，隨著海南等地方的崛起，還有電子商務的發展，香港購物的價格優勢也逐漸不再了。如果沒有人去香港購物，那麼香港的酒店、餐飲就沒那麼大的消費力。
如果是單純旅游的話，香港并沒有太大的優勢。香港有的東西，內地很多城市如今都有了，而且只有更好。香港有迪士尼，上海也有迪士尼。香港的海洋公園如今已經虧損連連，遠不如珠海長隆的海洋世界了。內地如今高樓大廈也是遍地開花，大型游樂園連很多三四線城市都有。
所以香港在娛樂方面跟觀光方面的價值也在失去。另外如今很多香港年輕人也紛紛選擇到內地置業。這幾年最突出的一個情況就是香港藝人北上發展。因為他們留在香港賺不到什麼錢，而且還得負擔高額的房價，還不如到內地發展，賺得更多，而且還可以享受更便宜的房價。
香港本地只有幾百萬人口，如果沒有了內地游客的支持，香港很多產業其實都是非常難的。過去香港的成功是特殊時代造就的。比如說過去香港電影的繁榮也是如此，大批內地藝人涌入香港，人才的繁榮才造就了80、90年代的香港電影。
可是如今人才都不去香港，優勢自然而然就沒有了。所以2023年可能是香港歷史上的一個分水嶺。等于李嘉誠等超級大富豪來說，他們或許也是感受到時代的寒意。