香港跟內地即將全面通關。這對于香港來說意義重大。疫情3年，加上之前兩三年發生各種問題，事實上這幾年香港的零售業、旅游業、酒店業是受到了巨大的打擊。

香港這幾個行業對底層老百姓影響很大，而這幾個行業又是依靠內地游客支撐起來的。內地游客去香港，自然就需要住酒店，自然就需要吃飯、購物、娛樂等等。沒有游客，這幾個行業就舉步維艱，而這幾個行業發展不好，對于香港地產業的影響也是非常大。

香港銅鑼灣的羅素街過去是全球租金最高的步行街，過去這里一鋪難求，全部都是頂級奢侈品的門店。可是這兩年，出現了大量的空租情況，很多商鋪租不出去，不得不大幅度降低租金。

這樣的情況不僅僅發生在羅素街，也發生在香港很多高級的商場。說到香港的商場，不得不提到的就是香港的海港城。這座海港城不僅僅是香港商業地產的標桿，也堪稱是全球商業地產的標桿。

海港城曾經是全球租金收入第二高的商場，也是中國租金收入第一高的商場，巔峰的時候這里每年的租金收入就超過了100億。一個商場租金收入超過100億，這是什麼概念？很多人可能無法想象。

王健林在全國發展了400多個萬達廣場，如今萬達商業每年的租金收入也剛剛超過500億，平均下來一個萬達廣場的一年的租金收入就是1億多一點。一個海港城一年就可以收租超過百億，也就是說一個海港城就可以頂差不多100個萬達廣場了。

過去幾年，海港城這樣的商業地產旗艦，竟然也出現了大量空租的情況，不少奢侈品品牌都選擇撤店。香港高級商場最核心的就是奢侈品銷售。玩具大王蔡志明在羅素街有一間鋪子每年的租金就超過了1億。如此高的租金自然是只有奢侈品品牌才租得動了。

大量奢侈品品牌撤店，對于海港城的影響自然很大，如今香港內地通關了，一切就要恢復正常，甚至要比疫情之前更好了。

很多人說香港內地通關，香港經濟好起來，李嘉誠就是大贏家。其實最大贏家并非李嘉誠，而是海港城背后的老闆隱形富豪吳宗權。

說到香港富豪，很多人都只知道四大富豪，他們分別是李嘉誠、鄭裕彤、李兆基跟郭得勝。其實吳宗權的實力甚至超過了四大富豪中的某些人。

吳宗權就是海港城的老闆，而他在香港可不止一個海港城而已，他坐擁六大商業中心，每年在香港的租金收入巔峰時期就可以高達150億。另外吳宗權在內地也有不少資產，比如說成都的國金中心，長沙的國金中心，還有蘇州的國金中心，這些也都是他們的資產。單單是成都的國金中心，每年的租金收入就在10億左右了。

吳宗權如今在內地每年的租金收入也有幾十億。當然香港市場才是吳宗權的核心。這幾年因為零售業不景氣，吳宗權少賺很多錢。最重要的是，租金收入減少了，整個物業的估值就減少了，從而就影響公司的市值。

簡單來說，如果一個物業租金收入是100億，那麼估值可能在3000億左右。如果物業租金剩下50億，表面上看只是少賺了50億的租金，其實物業的估值就減少了1500億，這才是最大的損失。

在香港所有的地產大佬們，如果單單是說租金收入，吳宗權其實比李嘉誠還厲害。李嘉誠的長實每年的租金收入不如100億。李兆基的恒基也不到100億，鄭裕彤的新世界則是更少。

可以跟吳宗權相比的，只有新鴻基公司背后的郭得勝家族。如今通關了，一切要恢復正常了，那麼大量游客會涌入香港，餐飲、零售、酒店都會動起來，最后最大的受益者自然就是收租大王吳宗權了。

很多人可能也聽說過香港的時代廣場，這個商業廣場其實也是吳宗權的資產。吳宗權還有一個點非常了不起，那就是他控制的海港城跟時代廣場的地契長達999年。因為這兩塊地皮是早年怡和行業跟香港買下的，所以還是按照清朝的地契來算的。後來這兩塊地皮被吳宗權的外公船王包玉剛收購了。

包玉剛去世之后，他的地產生意就歸給了吳宗權的父親吳光正。如今吳光正也是退休了，于是年輕的吳宗權就接手了全部的家族生意。